Bei den heutigen Immobilienpreisen kann einem schwindelig werden: Momentan werden in unserem Wohnort im Schnitt 500.000 Euro für eine Bestandsimmobilie fällig. Ein besonders großes Haus mit gehobener Ausstattung wird sogar für anderthalb Millionen Euro auf gängigen Immobilienportalen angeboten. Wer kann sich das noch leisten?
Hätten mein Mann und ich uns nicht bereits vor 10 Jahren dazu entschlossen, ein Haus zu kaufen, würden wir uns jetzt nie und nimmer eins leisten können. Jedenfalls nicht in unserer Region. Und selbst wir haben schon deutlich mehr gezahlt als jene, die noch einmal 10 Jahre früher dran waren als wir.
Es ist verrückt, wie sich die Preisspirale immer weiter nach oben dreht. Dabei liegt Beelitz nicht einmal im direkten Umland von Berlin und Potsdam. Die geografische Distanz ist zwar gering, doch die vorhandene Infrastruktur macht es uns gerade extrem schwer, zeitnah in die sogenannten Metropolen zu gelangen. -Was nicht nur daran liegt, dass immer mehr Menschen aus den Städten rausziehen, sondern auch am Investitonsstau der Bahn.
Die fantastische Infrastruktur, mit der Wohnprojekte hier beworben werden, existiert demnach nur in der Theorie. Praktisch ist sie völlig überlastet. Aber das kann einem Immobilienmakler ja egal sein…
Warum werden Immobilien immer teurer?
Doch zurück zu den Immobilienpreisen: Die saugen sich Verkäufer natürlich nicht einfach aus den Fingern. Sie berufen sich auf den Bodenrichtwert und Durchschnittspreise, die bei vergangenen Hausverkäufen erzielt worden sind. Tatsächlich sind diese Preise recht transparent. Man kann sie zum Beispiel im Grundstücksmarktbericht nachlesen, den ein Gutachterausschuss des Landkreises jährlich herausgibt.
Da in Beelitz bis zu 800.000 Euro für Neubauten nicht ungewöhnlich sind (was nicht nur an der Lage, sondern vor allem an den Baukosten liegt), können ältere (jedoch nicht sanierungsbedürftige) Häuser mit bis zu 500.000 Euro als günstige Alternative aufwarten. -Allerdings nur, wenn sie auf Kaufinteressenten stoßen, die solche Preise tatsächlich als Schnäppchen einstufen.
Als vor ein paar Jahren die ersten Häuser im Ort für eine halbe Million verkauft wurden, ist mir die Kinnlade runtergeklappt. Ich dachte, dass solche Summen nur im Speckgürtel Berlins oder in Potsdam bezahlt werden. Mittlerweile scheinen sich Immobilienpreise um die 500.000 Euro jedoch zu normalisieren, selbst wenn der Wohnort – bis auf die Nähe zur Metropole – nicht viel zu bieten hat.
Nun, immerhin der ÖPNV ist bei uns für brandenburgische Verhältnisse sehr gut ausgebaut. Und zugezogene Familien schätzen die Nähe zur Privatschule in Heilstätten. Womit wir der Antwort auf die Frage “Wer kann sich das noch leisten?” ein Stück näher gekommen sind: Es handelt sich offenbar um Leute, die sich trotz Immobilienkredits nicht einschränken müssen.
Ist die Eigentumswohnung in Prenzlauer Berg erst einmal verkauft, braucht man für das Haus in Beelitz nicht einmal einen Kredit aufzunehmen. Umgekehrt geht es natürlich auch. Neulich zeigte sich ein Kollege meines Mannes äußerst frustriert darüber, dass er zwei seiner drei geerbten Häuser verkaufen müsse, um die angestrebte Eigentumswohnung in Hamburg zu finanzieren. Wie ungerecht.
Ohnedies spielen Erbschaften bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle. So geben laut einer repräsentativen Umfrage von Engel & Völkers Finance 62% der Deutschen an, dass eine Immobilienfinanzierung für sie ohne Erbschaft oder Schenkung nicht mehr möglich wäre.
(Wann) werden die Immobilienpreise fallen?
Durchschnittsverdiener (ohne Erbschaft) scheinen dazu verdammt, zur Miete zu wohnen – oder sich noch weiter von den Metropolregionen zu entfernen. Alternativ können sie sogenannte Handwerkerobjekte erstehen. Ein solches stand ganz in der Nähe unseres Hauses über mehrere Jahre(!) zum Verkauf – und schimmelte derweil vor sich hin. Ich nehme an, dass der Eigentümer, der das Haus von seinen Eltern geerbt hatte, einen Mondpreis erzielen wollte, aber niemanden fand, der sich derart verarschen ließ. Tatsächlich ist an der Immobilie nur das große Grundstück interessant. Das Haus darauf ist Marke Eigenbau, zu allem Übel noch aus DDR-Zeiten. Eigentlich müsste man es plattmachen und einen Neubau draufsetzen. Stattdessen hat vor Kurzem eine junge Familie das Häuschen gekauft. Wie viele Feierabende und Wochenenden werden wohl draufgehen, bis ihr neues Zuhause bewohnbar ist?
Selbst diese Option hätten mein Mann und ich nicht gehabt, weil uns schlicht und ergreifend das Wissen fehlt, wie man ein Haus saniert. Und wenn man zwei linke Hände hat, helfen auch Youtube-Tutorials nicht weiter. Letztlich will niemand in einer zusammengestümperten Bruchbude wohnen, auch wenn sie deutlich weniger als eine halbe Million gekostet hat.
Laut ChatGPT werden die Immobilienpreise in unserer Region nicht mehr wesentlich steigen, aber fallen werden sie wohl auch nicht. Wer hier ein Haus für 800.000 Euro erwirbt, müsse sich keine Sorgen darüber machen, sein Geld in den Sand gesetzt zu haben. Mag sein.
Fakt ist aber auch, dass zumindest in Fichtenwalde bereits viele Einwohner im hohen Rentenalter sind und ganz allein in ihren teils riesigen Häusern leben. Früher oder später werden all diese zumeist aus den 90er Jahren stammenden Immobilien auch auf den Markt geworfen. Die KI rechnet spätestens ab 2040 mit einer kleinen Schwemme (in der Immobilienwirtschaft wird dieses Phänomen als “Silver Tsunami” diskutiert). Wenn also viele Häuser gleichzeitig frei werden, erhöht das den Preisdruck. Es sei denn, die Erben möchten selbst in der Immobilie wohnen oder diese erst einmal vermieten. Insofern ist es zu früh, um zu frohlocken, dass die Immobilienpreise langfristig sinken.
Tatsächlich gehen die meisten Häuser in Fichtenwalde auch heute schon nicht weg wie warme Semmeln. Teils stehen die Zu-Verkaufen-Schilder deutlich länger als 12 Monate im Vorgarten. Zu welchem Preis die Häuser und Grundstücke dann den Eigentümer wechseln? -Vermutlich weniger als eine halbe Million Euro.
MM
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